Ипотека – не масс-маркет, это продукт для избранных
С 1 мaртa этoгo гoдa в Укрaинe зaрaбoтaлa гoсудaрствeннaя прoгрaммa «Дoступнaя ипoтeкa 7%». Oнa, кaк зaдумывaлoсь, дoлжнa внeсти oживлeниe в рынoк ипoтeчнoгo крeдитoвaния. Впрoчeм, пo сoстoянию нa 13 мaя всeгo пoдписaнo 254 дoгoвoрa нa oбщую сумму 211 млн 781 тыс. 436 грн.
Глaвнaя прoблeмa – плaтeжeспoсoбнoсть грaждaн. Дaжe с гoсудaрствeннoй пoддeржкoй в целях бoльшинствa укрaинцeв ипoтeкa oстaeтся нeдoступнoй, oни дaжe нe мoгут aккумулирoвaть срeдствa к пeрвoгo взнoсa.
Чтo жe дeлaть? Oтвeт нa этoт вoпрoс спeциaлисты пытaлись нaйти вo врeмя Втoрoгo ипoтeчнoгo фoрумa в Киeвe, кoтoрый сoстoялся 13 мaя. тaкжe ищeт oтвeт нa этoт вoпрoс в свoeм тeлeгрaм-кaнaлe. .
Нужнo мeнять зaкoны
В 2020 гoду сooтнoшeниe ипoтeки к ВВП Укрaины сoстaвилo 0,7%. Этo сaмый короткорослый пoкaзaтeль нe только в Европе вообще, а инда в Восточной Европе. Мы далеко паровозиком Молдовы, Венгрии, Румынии. И для сего есть несколько причин.
«Первая – высокие процентные ставки, пускай бы частично эту проблему решили. Вновь несколько лет назад ставки были подина 20, а то и больше процентов. Без дальних слов банки даже без государственной поддержки могут кредитовать перед процентную ставку ниже 10%», – говорит преемник главы Совета Национального банка Украины Васяй Фурман.
Впрочем, обращает внимание полпред НБУ, ключевым фактором все но таки остается низкая платежеспособность украинцев:
«Государство разработало программы, которые дают допустимость компенсировать процентную ставку. Вопрос заключается в томишко, каким образом запустить их таким (образом, чтобы кардинально увеличить объемы ипотечного кредитования».
В этом месте Фурман в частности предлагает использовать знакомство центральных банков развивающихся стран и реконструировать регуляторные условия НБУ, ведь не иначе на них жалуются банкиры.
«И до этого времени проблема, которая сдерживает ипотеку. Нам нужны законодательные изменения, которые дадут банкам удобный случай реализовывать ипотечное имущество, право собственности держи которое, или право пользование которым имеют ребятишки. Нам нужно четко прописать: разве что банк кредитует под ипотеку, доверие должен быть погашен, если вышел, то такой кредит должен быть закрыт чрез реализации имущества. По-другому оно малограмотный работает», – подчеркивает Фурман.
Также, точно по его мнению, необходимо законодательно вделать права инвесторов, иначе проблемы, которые были с «Укрбудом», с «Аркадой», будут повторять.
«Диких девелоперов» выгонят с рынка
Законодательные изменения ранее готовятся. В Верховной Раде зарегистрирован , который, как говорит заместитель главы Комитета соответственно вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Ленуша Шуляк, точно усложнит жизнь недобросовестным застройщикам, так защитит инвесторов.
«Главное новшество сего законопроекта состоит в том, что конец застройщики, которые работают на рынке жилищной недвижимости смогут с аукциона квартиры только после того, наподобие они зарегистрируют каждую квартиру в специальном расписание. Зарегистрировать их можно будет не более после того, как застройщик короче иметь все разрешительные документы. Так есть не будет возможности идет (с рук квартиры, если у вас не оформлен земельный куток, не оформлены градостроительные нормы и ограничения, в случае если нет разрешения ГАСИ на (за)рождение строительства. Такую категорию девелоперов наш брат называем «дикими», ведь они мешают добропорядочным застройщикам нате рынке», – говорит народный депутат.
Билль, по словам Шуляк, максимально выведет «диких девелоперов» изо игры, а с другой стороны максимально защитит людей, которые покупают квартиры.
Равным образом законодатели хотят ограничить возможность (товар все квадратные метры, пока мира не будет сдан в эксплуатацию. Размер гарантированной доли, которая отнюдь не будет продаваться, определит Кабмин.
Не беря в расчет того, законопроект делает невозможным двойные или — или тройные перепродажи квартир.
«Недавно наш брат разбирали на Комитете случай, идеже договор на одну и ту а квартиру заключался 18 раз. Сие рекорд для Украины», – отмечает Елюша Шуляк.
В общем законопроект вносит изменения в 26 действующих законов и перед разлукой вводит в правовое поле определение, что-нибудь такое «девелопер», ведь до этих пор определения не существует.
Боковой Комитет начнет рассмотрение законопроекта 2 июня.
Материальный лизинг – перспективное направление
Один с инструментов, который может обеспечить янакона жильем кроме ипотеки, – это лизинг. Некто даже имеет свои преимущества накануне ипотекой. Главнейший – лизинг не требует первого взноса, тот или другой граждане не всегда могут составить. Механизм предоставления жилья в финансовый лизинг разработала Государственное ипотечное налаживание.
В ноябре 2018 года был утвержден хорошо обеспечения Государственным ипотечным учреждением полицейских и лиц рядового и начальницкого состава службы гражданской защиты жильем получи и распишись условиях лизинга. Реализовывать этот инструмент ГИУ начало с середины 2019 лета.
«В общем на условиях лизинга квартиры выдали 2260 семьям получи общую сумму 2,4 млрд грн. В частности, в 2020-м снабжено 1124 квартиры. Сейчас в очереди стоят 1028 заявлений», – сообщил председатель(ствующий) правления Государственного ипотечного учреждения Жора Притула.
Еще одним преимуществом финансового лизинга, говорит Притула, является в таком случае, что человек фактически платит аренду и понемногу приобретает право собственности на жилье.
«А интересах ипотечного учреждения выгодно, ведь жилье вплоть до момента выплаты не переходит в полную инвентарь семьи. Для семьи же сие выгодно тем, что можно избежать взыскания собственности сторонними кредиторами», – отмечает Жора Притула.
Впоследствии Государственное ипотечное образование должно влиться в компанию «Укрфинжилье», идеже, как надеется Притула, обїемі предоставления квартир в материальный лизинг только увеличатся.
Почему маловыгодный взлетела «Доступная ипотека»
«Доступная ссуда 7%» в теории хорошая программа, но держи практике она разбивается о ряд преград.
«Первый мутаген – к участию в этой программе допускаются не более чем застройщики, которые продают свою недвижность по схемам или ФФС, аль имущественные права. Абсолютное большинство застройщиков по части этим схемам не работает», – объясняет товарищ коммерческого директора компании «Интеграл-Буд» Нюра Лаевская.
Второй момент, который отбивает желания отодвигаться участие в программе у половины покупателей – конвенция, который они видят в банке.
«Договор таковой с рыночной ипотечной ставкой и припиской, ась? она будет компенсироваться в случае наличия в бюджете средств. Так как это люди со средним и пониже. Ant. выше среднего доходом, такие условия вызывают серьезные опасения. На гумне — ни снопа уверенности в том, что эти накопления будут в госбюджете в ближайшие два, три, высшая оценка лет – действительно ли будет получаться компенсация процентной ставки», – подчеркивает Лаевская.
Незаинтересованный фактор – первый взнос. Со взносом 15%, говорит правопреемник «Интеграл-Буд», программа не работает.
«Банки на разный манер загоняют заемщиков в условия, при которых человеку должно принести хотя бы 30-35% первого взноса. Таковой момент и убивает суть данной программы: автор должны были охватить людей с небольшими накоплениями и небольшим первым взносом, некоторый они могут себе позволить», – обращает чуткость Анна Лаевская.
Еще один срок связан с сертифицированными оценщиками, которые работают ровно по программе доступной ипотеки. В практике «Интеграл-Буда» было, словно квартиру оценили на 5-6 тыс. грн получи кв. м меньше, чем эта угол стоит по прайсу.
А, по мнению руководителя проектов Perfect Group Алексея Коваля, насупротив программы действуют ограничения, которые в ней заложены.
«Мне безвыгодный совсем понятно такое ограничение, чисто 2,5 млн грн (это максимальная цена объекта недвижимости по программе «Доступная ипотека». – Ред.). Благодаря тому именно такая сумма, кем сие исследовалось? Цены на недвижимость будут возрастать, поскольку есть сокращение предложения получи рынке. Это еще связано с крахом «Укрбуда» и «Аркады». В свой черед повлияет подорожание строительных материалов. Напомню, Помаранчевая республика за 2020 год заняла в-шестых место по росту стоимости недвижимости, махом за Польшей. За 2,5 млн удобство-класс уже никакой не купишь», – объясняет некто свою мысль.
Второй непонятный к Алексея момент – расчет максимальных площадей, в которые могут претендовать покупатели в рамках программы.
«Я понимаю, когда-нибудь Госмолодежьжилье выдает кредиты по социальным программам, сие действительно нужно рассчитывать, есть очереди, определенные нормы. А в противном случае мы говорим, что это рыночная закладная, зачем мы рассчитываем эти площади? Каким образом сие должно простимулировать рынок? Мы притворно ограничиваем предложение», – резюмирует Коваль.
А отчего говорят банки
Доля ипотечных кредитов настоящее растет медленно, что подтверждается статистически, говорит менеджер департамента розничных клиентов Кредобанка Орися Юзвишин. Симпатия соглашается со своими коллегами: главная заморочка – платежеспособность заемщиков с официальным доходом.
«Средний вознаграждение, в соответствии с данными Госстата, у жителей Киева – 18 тыс. грн, Львова – 12 тыс. Медианный ресурс заемщика Кредобанка стартует от 20 тыс. грн. Пишущий эти строки понимаем, что сегодня ипотека – сие не масс-маркет, это результат для избранных, для более богатых клиентов», – отмечает Юзвишин.
Ещё раз одна проблема, которая надвигается возьми банки, начала вырисовываться в последние месяцы, от случая к случаю увеличились общие объемы кредитования.
«Пока наша сестра кредитовали в пределах 50-60 млн грн, сие не была важная проблема. Присутствие этом когда мы перешли получи и распишись уровень 200 млн, это показало, а такими темпами мы не сможем поставить качественное фондирование и соблюдение показателей ликвидности капитала. Медианное роль наших кредитов – это 212 месяцев, близко 20 лет», – говорит представитель Кредобанка.
Как это, по мнению Ориси Юзвишин, останавливает банки в Украине ото активного вхождения на рынок ипотеки.
«Какие задачи стоят хуй банками? Задача простая – зарабатывать. Если нет банк будет видеть, что буква операция не приносит ему понтяра, то они и не будет делить в таких программах. Сам по себя продукт ипотечного кредитования сложный – сие маленькие суммы, оценка застройщиков, вечный мониторинг и так далее. И мы выдаем пре кредитов не по программе 7%, оттого что там больший спрос, можно и выше ставка», – добавляет глава правления скамейка Глобус Сергей Мамедов.
НБУ, за его мнению, должен обеспечить финансовую прочность рынка, а фонды, которые занимаются компенсацией процентных пруд, должны четко наладить все аппаратура своей работы.
«Главная проблема безлюдный (=малолюдный) в том, что мы должны соорудить ипотечные кредиты, мы должны оживить эту сферу. Давайте развивать градостроительную ответвление, ведь, если мы сейчас безграмотный будем давать деньги девелоперам, цены вырастут. И сколько мы выиграем – процентная ставка короче 7%, а цена вырастет на 35%. Бюджетные деньжата и деньги бизнеса должны идти возьми создание новых объектов, чтобы их отпускная цена была ниже. И для этого поглощать куча инструментов», – резюмирует Мамедов.
«Банки бери самом деле имеют желание кредитовать. Все-таки на это есть ресурс и (по)хотение. Ипотека для нас – стратегическое дух, поскольку это долгосрочные отношения с клиентами. Все же, сегодня есть проблема, которая никак не позволяет нам активно кредитовать – сие документальное подтверждение доходов клиентов. Автор, как банк, принимаем во первый план только официальный доход. Около 60% зарплат находятся в тени. Сие не позволяет качественно оценивать финансовые данные заемщика и принимать надлежащие решения», – отмечает управляющий по развитию розничного бизнеса Департамента поддержки и координации яма Правекс Банка Владимир Черненький.
Вырешить проблему с подтверждением доходов, по мнению Черненького, имеется возможность было бы, если бы банки получили посещение к реестрам налоговой или Пенсионного фонда. Такая житейское море существует в других странах, в частности в Италии, утверждает дьявол.
Резюме
Проблему с ипотекой в Украине настоящее признают все, начиная от самих потребителей, и заканчивая нардепами и представителями НБУ.
График «Доступная ипотека 7%» должна наконец изменить до неузнаваемости эту ситуацию, но пока к настоящему перелому сызнова далеко.
Если не принимать закачаешься внимание законодательные изменения, то весь век упирается в платежеспособность. Об этом говорил отдельный спикер во время форума.
Подавляющее большая) часть украинцев просто не может санкционировать себе ипотеку даже под 7%, если на то пошло как на Западе около 80% всех сделок точно по недвижимости имеют в себе ипотечный фитерал.
Но даже те, кто, вынув монета из-под подушки, может хотеть покупку квартиры, не бегут в банки. Тогда они не могут доказать какой породы этих денег, что в условиях жесткого финансового мониторинга в свой черед тормозит развитие ипотеки.
Сейчас происходит невесть какой период притирки – еще не забылся залоговый пузырь 2008 года, который стал пиковым ради отрасли. Банки сейчас готовы к новым рискам, а во их клиенты – нет.
Покупка собственного жилья чтобы рядового украинца сегодня остается, на случай если не заветной мечтой, то делом всей жизни.